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改变社会对物业管理企业的固有认知

2021/01/26 278
当前位置:首页 > 新闻动态 > 行业动态 > 改变社会对物业管理企业的固有认知

新冠肺炎疫情突袭中国,全国物业人主动担责,展现出平凡人的积极作为,突显了物业人的价值,体现了物业人在关键时刻的不可或缺。2021年,也就是明年,我们将迎来物业管理行业的40周年。物业管理行业这个与房地产开发建设相伴而生的行业,在城市建设与管理、构建和谐社会、促进就业、社区治理、保障群众安居乐业等方面发挥了积极的作用。但长期以来,物业管理行业得不到社会的尊重与认可,较难吸引优秀人才进入行业,尤其是经营与技术人才;行业内人员流动性大,招聘人才困难等问题长期困扰行业,制约了行业的发展。我认为行业应当借助于本次疫情对物业管理价值回归的有利契机,从以下几个方面寻求突破,重新塑造物业管理行业新形象。

重新审视物业管理行业定位,为行业发展找准方向

长期以来,物业管理行业的专业性一直得不到社会的认可,这涉及多个层面的问题。就从物业管理行业主管部门的隶属关系来讲,从房地产开发建设以及物业管理的教科书阐述,物业管理属于房地产业的一个细分行业,是房地产建设的下游配套行业。房地产业在国民经济行业分类中属于第三产业,但房地产显然属于高利润率的行业。将物业管理行业划归房地产业,从管理不动产“物” 的角度来讲似乎有一定的道理,将物业管理作为房地产的售后服务也好像顺理成章,但却忽略了物业管理服务的对象——“人”,即业主的客观因素。物业管理是涉及到业主、住户生活、工作上的多方位的综合性服务。

既然物业管理行业归类于房地产业,本应该有比较好的行业平均经营收益,但因涉及民生,政府始终将其定位于微利行业。从物业管理的服务性质与服务内容来考量,其属于生活服务毫无疑问,但为何总是无法享受相关优惠或减免税收的优惠,其原因在于物业管理不属于生活服务类。物业管理行业的相关税收与房地产行业的税收基本相同,税收过重的问题长期困扰行业。

近年来,有几家物业管理企业成功上市,出现了物业管理企业并购热潮,也是当前比较流行的社会话题。但流行的并不一定是可持续的,需要经受历史的沉淀。物业管理行业老板们还是应该摒弃一心向钱、浮躁膨胀的心态,就应当静下心来做实物业服务,立足于物业小区,服务好业主;而不是利用业主,相中业主的一切可利用资源,过度地消费业主的资源,到头来失去了阵地,也会走失了方向,物业管理的专业性从何而来呢?

加大物业管理法制建设力度,出台《物业管理法》

力促将《物业管理条例》从法规层面向更高规格的法律层面发展,出台《物业管理法》。

2018全国物业管理行业发展报告的统计,2017年全国物业管理面积为246.65亿平方米,年复合增长率12.01%;经营收入为6,007.2亿元,年复合增长率13.66%;全国物业管理从业人员904.7万人,年复合增长率8.9%。按此比率推算,2020 年全国物业管理面积将达346.62亿平方米,经营收入可达8,823.54亿元,行业从业人员将达1,168.39万人,这还不包括专业分包人员,这样的产业大军,相当于一个欧洲中等国家人口。物业管理行业每天服务着近6亿人民群众,管理着价值天文数字的资产。很难想象以前被人忽略的行业,近年来受到资本大鳄的青睐。随着政府后勤服务社会化的持续推进,物业管理服务的领域更加广阔,物业管理突破了传统的住宅物业,向多元化物业推进。因此,以《物业管理法》为法律之源,配套出台《物业管理法实施细则》,各省、市可根据地方特点制定与实际情况相适应的地方性《物业管理条例》,同时出台相应配套的法规、规章,形成完整的物业管理法律法规体系,使物业管理在实践中有法可依,方便操作执行,以减少物业管理事务中的矛盾纠纷,促进社区和谐建设,为物业管理健康发展提供有效的法制保障,也为社区治理提供坚实的法律保障。

提升物业管理行业的专业性

但凡行业要受到社会的尊重与认可,专业性起到相当关键的作用,就如比较传统的医生、律师,或如注册建筑师、注册建造师等以注册为标志的专业性行业。回想注册物业管理师制度的出台,让物业管理从业者爱恨交加。物业管理企业资质的取消更使行业的专业性跌入了低谷,以前物业管理行业资质对企业有相应数量要求的工程师、经济师、会计师也“烟消云散”。物业管理岗位证书也消失得了无踪影。物业管理企业的入行门坎低得不能再低了,轻松在工商部门注册一家物业公司就可以承接物业管理项目。

缺少了专业人才的支持,如何来体现物业管理的专业性?物业管理行业应该好好审视一下,通过专业性的导入,重视行业的专业技术人员,以专业人员的专业性服务来体现行业的专业。尤其是要做好核心的机电设备设施的管理以及与业主的沟通与交流,而不应该将所有的专项都对外包出。

加大行业的宣传力度

这方面应该从多个层面来进行宣传。一方面行业主管部门应当负起行业引领的作用,倡导主流媒体转变观念,不能为了吸引眼球或引起轰动效应而放大物业管理矛盾、纠纷事件,总将物业管理企业摆在业主的对立面。主流媒体在报道物业管理事件时,应当保持客观、公正的立场,引导业主正确的物业服务消费观。

另一方面物业管理行业也要注重自身的宣传,通过宣传媒体,如行业杂志、报刊、网站、自媒体等,传播物业管理法律法规、物业管理知识、物业工作者的有效作为、物业管理的专业性服务等,传播正能量,建立起物业管理与业主对话的平台。显然物业管理行业在宣传方面还是相当欠缺的,可发挥的空间非常巨大。

提升物业管理的科技含量

一方面可以通过机器人、无人机的引入,借助现代工具为我所用,应用互联网+、开发小区App、安装智能化停车系统、采用OA办公系统,以及采购机器人扫地机等,实现物业服务与新科技应用的无缝对接,提高科技融入物业服务的力度,提升物业管理的科技含量。引导开发商,加大智能化与建筑的结合力度,多开发智能化的建筑,为物业智能化管理奠定基础。另一方面应加大旧小区智能化改造力度,实现车库值守、门禁值守的智能化升级改造,通过科技管理系统的引入,减少对基层员工的依赖度,减轻招聘基层员工的压力,降低人工成本,实现提质增效、提升效益的管理效果。

通过新科技手段的引入,实现物业管理行业由粗放型数量增长向科技型质量提升型方面发展,突破行业发展瓶颈,实现行业转型升级,使物业管理行业成为业主体验获得感、安全感、幸福感的试验区。

强化行业监管,扶持培育“优质企业”成长

物业管理企业资质取消后出现了一段时间的监管真空。应当通过规范化检查监督,落实好“双随机检查”工作,即随机抽取检查专家,随机抽查检查企业。逐步淘汰违法违规企业,通过引入竞争机制,维护健康有序的物业管理市场,扶持与培育一批优质服务、管理规范的标杆性物业管理企业,引导物业管理行业走规模化、集约化经营之路,通过规范化管理与服务,降低运营成本,提供优质物业服务供给。

强化行业监管,强调企业自律,约束企业自觉开展正当的行业竞争活动,禁止恶意抵毁他人,不以不正当的手段进行恶意竞争,杜绝虚假的服务承诺,恶意降低收费标准,提供质价不相符的服务等不良现象;对业主的投诉、建议、报事报修不推诿、不刁难;坚决抵制违法承揽业务,处罚为了承接物业项目而向小区业主委员会“买盘”,私下给予业委会等人员好处费的违法行为,还市场于有序、良性的竞争环境。加强行业监管力度,敦促新、旧物业管理企业履行好物业小区交接义务。物业管理企业与业主解除服务合同之时,应按法律法规和物业服务合同约定,主动移交相关资料、物业管理办公场所,并按约定退出物业管理项目。新接盘的物业管理企业也要积极配合退出企业收缴清欠的物业费用等。新、旧物业管理企业交接,不互相设置障碍,制造冲突,应当从维护和谐稳定、保障业主利益出发,做好交接工作。

设定小区经理管控“红线”,落实项目经理信用评价

在一个小区项目,其中最重要的就是小区的项目经理,通过项目经理可为与不可为的界定,落实好项目经理信用评价,强化小区项目经理自律与约束。建议政府主管部门联合政法部门和行业协会开展自律警示教育活动,建立黑名单制度,将有违规事实的项目经理列入黑名单,限制其从业活动。

疫情带来了严峻的挑战,但全体国人万众一心、众志成城,展现了全民抗疫的坚强决心,激发了全体国人的爱国热情,彰显了中国巨大的潜能。目前,疫情在国内已得到基本控制,国民经济正在有序地恢复中。疫情防控突显了中国强大的实力,展现了中国的体制优势,讲好中国故事,树立道路自信、文化自信是当前中国的主题。对于物业管理行业,应该充分把握好有利契机,做好行业宣传,尤其是行业转型升级、科技接入物业管理、品质服务提质方面的宣传,讲好物业故事,树立行业自信,打造专业形象,这些工作应该是今后行业必须做好的几个关键主题,这也是能够做好的工作。愿我们物业管理行业从业者们一起努力,共同拥抱即将到来的新科技时代!